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鱼龙聊房为您解读不动产登记银行受理的问题

2018-02-18 08:53 作者:崔文强 来源:鱼龙聊房

不动产统一登记实施后,各地相继出台便民措施,意图为办事群众提供更为快捷和便利的服务,而这其中有一项举措已由多地开展并实施,便是抵押权登记业务由银行受理。银行通过关联登记机构信息网络于自己工作地点受理申请人的抵押登记申请,然后发送至登记机构,由登记机构通过审核并决定是否予以登簿处理。

对于此种登记模式,为较为典型的“不见面审批”模式,即申请人无须至登记机构申请,便可达成登记申请提出并至最终登记发证的模式。显然,此种模式具有一定的优势,便利群众首当其冲,申请人由必须至登记机构申请转为至银行申请,一则时间上更为灵活,地点上亦可择就近的网点申请。与至登记机构申请只能于工作日申请并需至固定地点申请显然具有极大的灵活性和便利性。同时此种模式可以为银行提供便利,其不仅减轻了登记申请的繁琐。并可能成为其信贷业务的一针助推剂,试想,倘若两个资信相当利率相近的银行,其一声称其具有抵押登记受理权限,潜在贷款人是否会更为倾向自该家银行申请贷款呢?而对于登记机构,在大部分的抵押登记业务转移后,将极大的减轻其窗口压力。如此看来,此种模式似乎对申请人双方和登记机构无疑都是利好的,但是此种“不见面”审批果真皆是优点而无一丝隐患吗?笔者看来,在肯定对于登记申请模式的探索的同时,亦应关注各种申请模式的隐患和风险。故而笔者有意就此隐患和风险角度做一阐释,以期对登记实务有所助益。

 不符合到场申请要求

依据《不动产登记暂行条例》第十五条第一款规定:“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”以及《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)2.1.5规定:“申请不动产登记,申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。”可见到场申请为《规范》明确规定的申请模式,而由银行受理,申请人员无须到登记机构现场申请,首先势必面临有违行政法规规定的问题。不动产登记要求申请人员到场申请,通过询问和查验当事人身份及登记资料,把握当事人申请意思表示和登记申请的合法性。同时通过到场申请,登记机构可以采用影像资料留存等手段留存申请人到场申请的证据,以备后续查询和防备风险之需要。而当事人不到场申请势必面临申请人真实意思表示真实与否如何审查的问题,以及相关证据无从查证的问题。

 申请真实性的审查问题

对于登记申请,受理之时,登记机构不仅要审查申请主体是否系登记簿记载之权利人或者登记原因材料及合法权利人,同时要通过询问等方式询问其登记相关事项,查阅材料是否齐全和完整。而“不见面审批”,转由银行审核把关这些事项,是否能够确保申请人系本人,相关资料的齐全以及意思表示的完整和真实呢?可以说这种转由其他机构代为受理的模式在房地分离登记时代并不鲜见,比如土地登记便曾由土地登记代理机构代为申报,有些地区甚至采用由中介机构径自受理上传,后续由登记机构审核发证的模式。但是土地登记代理机构其本身系中介组织,系申请人双方之外的第三人,且其具备较为完善的中介组织和自律规范,代理人员亦具有专业资质,故而由其代为申报甚至受理,对登记申请事项真实性具有一定的保障。而银行作为申请人之一,由申请人自行受理,纵使其认真履行受理阶段的审查,亦难免会对于其自身需提交之材料存有疏忽和遗漏,同时其基于快捷便利的考虑,往往会疏于对于材料的审核进而导致材料的缺失或者意思表示的模糊甚至不真实。

那么,针对此问题,有观点提出,可采用相应的数据电文的形式,如通过影像或者设置电子密码等方式保障申请人的真实性和询问过程的全程跟踪,实现在银行现场受理能够于登记机构再现的模式。那么此种模式是否可行呢?

采用数据电文同步上传的模式是否可行

如上所述,以上文观点预想,申请人若想自银行贷款,其可先至登记机构网站提出一项基本申请,并留存身份信息和设定仅有自己知悉的密码。后续其与银行签订信贷合同后,可径自至银行办理登记申请,并通过先期设置密码实现申请的关联,银行通过影像设备留存询问资料甚至申请人申请全过程,并对申请人进行如登记机构一致的初步审查,有条件的甚至可以采用数据电文的形式将申请人签名电子化。此种模式似乎可行,但是其数据电文的形式却存在违法嫌疑。依据我国《电子签名法》第三条规定:“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书,当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。前款规定不适用下列文书:(一)涉及婚姻、收养、继承等人身关系的;(二)涉及土地、房屋等不动产权益转让的......”可见在不动产登记中,此种模式是存在电子签名法的阻力的。但是值得一提的是,电子签名并非书面签名的数字图像化,银行通过将签字图像予以传输,登记机构将其与申请人预先留存或者上传的签名图像比对,此种方式应不违背电子签名法之规定,但无疑此种比对因其存有一定的技术性而对于登记机构无疑又产生了更大的挑战。

受理前审查的银行权限设置问题

除去以上问题之外,尚存在审查的查询问题。在受理环节,登记机构受理当事人申请,首先应对于登记申请事项是否属于本机构管辖范围,所涉不动产权利是否存在瑕疵,是否存在相关限制等予以查询。而这种查询,很多情形下需要通过对登记簿的记载予以查询,那么是否能够向银行放开此种查询权限呢?显然银行作为申请人之一,若对其全然放开登记簿之查询权限,并不妥当,且存在登记簿可能被泄露的可能。故而如何设置一定的权限,使得银行在受理之时能够了解基本的限制信息,又不影响其对于登记申请事项的判断是登记机构值得思考的问题。全然放开或者全部限制皆与此种银行受理的模式不符,而由银行自助查询,纵使其仅放开部分权限的形式,其亦对于其他无关不动产的部分限制亦存在知悉的可能,此情形下便又涉及信息泄露之问题,不能不引起登记机构的关注和反思。

故而,综上所述,银行受理抵押登记业务故而具有其优点,但是仍需解决对于受理过程中存在风险的几个问题,在现行阶段,笔者以为仍应以登记机构受理的到场申请模式为主,在登记不断理顺及相应技术进步的情形下,方具有考虑此种“不见面审批”模式的可能。

编辑:安晨

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